Besloten fondsen zijn te verdelen in twee categorieën: een eenmalig fonds met één emissie of een groeifonds. Een groeifonds groeit over tijd, door via nieuwe emissies extra objecten toe te voegen aan het fonds. De redenen om te kiezen voor een groeifonds, zijn om op lange termijn schaalvoordelen te verkrijgen en een verkoop aan een institutionele partij gemakkelijker te maken.
Recentelijk maken deze groeifondsen gebruik van een supplementenstructuur hetgeen een aantal voordelen oplevert.. In dit artikel geeft de Vastgoedfondsenscan uitleg.

Fonds met één emissie versus een groeifonds

Fondsen die werken binnen de prospectusplicht, stellen per emissie een prospectus op en laten dit goedkeuren door de AFM. Bij fondsen met maar één emissie blijft het bij dit ene prospectus. In de meeste gevallen kopen deze fondsen een concrete vastgoedportefeuille. Een aantal voorbeelden van dergelijke fondsen zijn Woningmaatschap Barneveld, NL Woningfonds 3 en IMMO Zorgwoningfonds 4. Dergelijke fondsen beleggen alleen in een concrete vastgoedportefeuille gedurende hun looptijd.

Bij groeifondsen werkt het anders: deze fondsen groeien over de tijd en stellen periodiek een nieuw prospectus op. Hierbij maken de groeifondsen gebruik van de maximale geldigheidsduur van een prospectus van twaalf maanden. Gedurende deze geldigheidsperiode van twaalf maanden hoeft een fonds alleen een supplement uit te geven om een nieuwe emissie te starten. In de prospectussen van groeifondsen die gebruikmaken van deze structuur, is de volgende zinsnede opgenomen: De geldigheidsduur van dit Prospectus verstrijkt op [datum], 12 maanden na de datum van goedkeuring door de AFM.

In onderstaande tabel zijn de nu bekende Nederlandse groeifondsen opgenomen:


Supplement:

Het verschil tussen een prospectus en een supplement valt duidelijk te zien bij dit voorbeeld: een prospectus en een supplement van Duinweide Woningen. Het supplement is kleiner dan het prospectus want het is een opsomming van toevoegingen en wijzigingen die zijn gedaan ten opzichte van het prospectus. In de regel bestaat een supplement derhalve uit een beschrijving van het nieuw aan te kopen vastgoed, een weergave van de benodigde extra inleg van beleggers, de extra afgesloten hypothecaire financiering(en) en de gewijzigde rendementsprognoses.

Voor de initiatiefnemer heeft het supplement als voordeel dat de doorlooptijd bij de AFM aanzienlijk korter is. Voor de goedkeuring van een nieuw prospectus geldt voor de AFM een termijn van tien werkdagen voor elke commentaarronde (hetgeen in de praktijk neerkomt op een doorlooptijd van twee tot drie maanden) terwijl voor een supplement die termijn vijf werkdagen is.  De doorlooptijd van een supplement is daardoor slechts één tot twee maanden. Daarnaast is de goedkeuring van een supplement een stuk goedkoper (€ 2.500) dan de goedkeuring van een prospectus (€ 22.500).

Naast nieuwe aankopen kunnen ook andere materiële wijzigingen aanleiding zijn tot publicatie van een supplement. Een supplement dient in ieder geval altijd te worden gepubliceerd na het opstellen van de (half)jaarcijfers.

Varianten

Bij de groeifondsen met supplementstructuur zijn drie varianten herkenbaar:

1. Blindpoolfondsen

Bij blindpoolfondsen wordt in het prospectus geen concrete vastgoedportefeuille weergegeven die het fonds gaat aankopen, maar indicatieve projecten. Het nadeel is dat de belegger niet op voorhand weet welk vastgoed er aangekocht zal worden en het risico is aanwezig dat het opgehaalde geld niet op korte termijn volledig geïnvesteerd wordt.

Dit betreft de volgende fondsen:

    *doordat er reeds enkele emissies van dit fonds hebben plaatsgevonden, is er wel al een bestaande portefeuille aanwezig, het is echter onduidelijk welke projecten er met de meest recente emissie zullen worden aangekocht

    2. Semi-blindpoolfondsen

    Bij een semi-blindpoolfonds is een gedeelte van het geld dat men wil ophalen voor een concrete vastgoedaankoop, maar wordt er ook geld opgehaald voor ‘nog aan te kopen’ objecten. Half blindpool en half concreet dus. Hierdoor zijn dezelfde nadelen van toepassing als bij een blindpool, maar in mindere mate. Dit betreft Duinweide Woningen.



        3. Concreet vastgoed

    Bij de overige groeifondsen wordt een concrete vastgoedportefeuille gepresenteerd die het fonds met het volledig opgehaalde geld zal aankopen. Dit geeft de belegger zekerheid met betrekking tot welk vastgoed wordt aangekocht en dat de inleg volledig zal worden benut om vastgoed aan te kopen.

    Dit betreft de volgende fondsen:

    Conclusie

      Het toepassen van de supplementstructuur geeft de initiatiefnemer meer flexibiliteit. Na de goedkeuring van één van haar prospectussen is de doorlooptijd, wanneer zij de emissie wil uitbreiden, een stuk korter (één tot twee maanden) dan bij een reguliere structuur (twee tot drie maanden).

      De werkwijze met supplementen kan ertoe leiden dat vergunninghoudende aanbieders meer en meer concrete vastgoedaankopen zullen gaan doen en het gebruik van blindpools zullen verminderen vanwege de grotere flexibiliteit door de kortere AFM-doorlooptijd. Voor een belegger is dan altijd vooraf duidelijk waar hij of zij dan daadwerkelijk in belegt.

      Tevens is een supplement beperkter dan een volledig prospectus, hetgeen het tijdsbeslag van een belegger om een aanbieding te lezen, aanzienlijk verkort. Wel kan het nodig zijn om terug te lezen in het originele prospectus om de wijzigingen van het supplement vast te stellen.