Op 29 december 2021 is dit fonds failliet verklaard. Zie onderstaand het verhaal dat de Vastgoedfondsenscan gedurende 2020 en 2021 over dit fonds heeft geschreven.
In juni 2018 richtten de heren J.R.
Nicolaas en M. Moermans het fonds Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds (score
3,8) op met het doel om voor € 2.480.000 (score 3,3) aan obligaties te verkopen
tegen een rente van 7%. De aanbieding werd later verhoogd naar € 4.995.000 en
is volgeschreven.
Het geld zou gebruikt worden om vastgoed aan te kopen zonder
bancaire financiering. Door het ontbreken van een bank, zou de inleg van de
beleggers ‘gegarandeerd’ zijn.
In oktober 2019 werd Excellent Zorgvastgoed
Garantiefonds II opgericht om € 4.990.000 op te halen. Per augustus 2020 was
hiervan € 2.486.000 ingeschreven waardoor de totale inleg € 7.481.000 bedraagt.
Analyse van het fonds
Dat de structuur achter het Excellent Zorgvastgoed Garantiefonds wankel is, analyseerde De Vastgoedfondsenscan reeds eerder. Op de fondsdocumentatie van het fonds waren enkele dingen aan te merken. Het
fonds prognosticeerde huurinkomsten van € 800.000 die behaald zouden worden uit
de
€ 2.480.000 inleg van beleggers, hetgeen zou resulteren in een BAR van 32,3%
(nog exclusief alle aankoopkosten). Deze BAR wijkt sterk af van de geldende BAR
in de zorgvastgoedmarkt, die in 2018 tussen de 5% en 6,5% lag. De basis onder
deze verwachting werd nog verder verzwakt doordat het fonds geen concrete
acquisities in haar Informatiememorandum vermeldde.
Tezamen redenen om de naam
‘Garantiefonds’ af te keuren. Immers is de bank niet de enige oorzaak van het
terugkrijgen van slechts een deel van de inleg, maar zijn ook marktfactoren als
waardedaling hier debet aan of in dit geval, het onvermogen om aan projecten te
komen.
In juli 2019 kondigde Excellent
Zorgvastgoed de acquisitie van Fort Bronsbergen te Zutphen aan: een
horecagelegenheid die omgebouwd zou worden tot zorghotel.
Excellent Zorgvastgoed laat weten
inderdaad in september te willen beginnen met de renovatie. Fort Bronsbergen
wordt omgebouwd tot een aantal zorgappartementen. Daarnaast gaat er in een
later stadium naast de bestaande bouw een zorghotel van zeven verdiepingen gebouwd
worden. Veel meer, behalve dat er een ‘fors bedrag’ betaald is voor de
overname, wil Mike Moermans, directeur van Excellent Zorgvastgoed, er nog niet
over kwijt. ,,We zitten in de laatste fase met de gemeente. 9 juli wordt het
door de raad besproken.”
De raadsvergadering van de Gemeente Zutphen bracht echter een
ander verhaal aan het licht:
Wethouder TEN BROEKE: “Dank u, voorzitter. Dat het artikel
in de krant verscheen, verbaast ons niet, maar de inhoud – vooral het laatste
stukje uit het artikel – verbaast ons wel. Er zijn inderdaad gesprekken geweest
met de initiatiefnemer, die zijn plannen duidelijk aan ons heeft overlegd. Als
zij dit echt zo willen doorzetten, dan is er een bestemmingsplanwijziging
nodig. Wij zijn in het College niet happig op dit initiatief om daar
zorgappartementen van te maken. Wij zullen binnenkort snel weer in gesprek gaan
met de initiatiefnemer en dit duidelijk maken. Dat het zo in de krant staat,
heeft ons ook enigszins verbaasd.”
Mevrouw ACKERMANS (GroenLinks): “Ja, maar ik heb er wel een
vraag over, wat misschien belangrijk is. Ik heb toch écht begrepen, dat er al
een vergunning zou zijn voor dit zorghotel.”
DE VOORZITTER: “De wethouder geeft net aan van niet.”
Bovenstaande punten zijn op 21-03-2020 door de Vastgoedfondsenscan voorgelegd aan Excellent Zorgvastgoed met een verzoek tot reactie, die helaas uitbleef.
De Stentor achterhaalde na het faillissement van 29 december 2021 dat het object in Terwolde bewoond werd door illegale arbeidsmigranten in plaats van zorgbehoevenden. Daarnaast bleek volgens het FD dat de AFM op 24 juli 2020 reeds een brief heeft gestuurd aan Excellent Zorgvastgoed dat een veel lager percentage van het ingelegde bedrag is besteed aan (zorg)vastgoed dan waar de obligatiehouders vanuit mochten gaan
Veranderingen
in het bestuur
Per december 2019 was dhr. A. de la
Fosse toegetreden tot het bestuur van Excellent Zorgvastgoed. In een bericht
van oktober 2020 werd bekend gemaakt dat dhr. De la Fosse per april 2020 het
bestuur weer heeft verlaten na een meningsverschil binnen het bestuur over de
wijze waarop de heer Moermans invulling heeft gegeven aan zijn
verantwoordelijkheid voor de bouw, en de wijze waarop de samenwerking met hem
verloopt.
Dhr. De la Fosse werd vervangen door
dhr. De Wit, maar daardoor werd het dispuut niet opgelost. Excellent
Zorgvastgoed meldt dat de gemeente Voorst heeft aangegeven geen vergunning te
kunnen verlenen aan Excellent Zorgvastgoed in verband met de uitkomsten van de
zogeheten Bibob-procedure van dhr. Moermans.
Omdat dit een probleem is voor het fonds dat vergunningen nodig
heeft om projecten te kunnen (her)ontwikkelen, hebben dhr. Nicolaas en dhr.
De Wit besloten dat “het beter is voor EZG dat de heer Moermans niet langer als
bestuurder en aandeelhouder bij EZG betrokken is. Daaraan draagt ook bij dat
vanwege de ontstane spanningen in het bestuur, er onvoldoende vertrouwen is in
het bestuur dat, in het geval dhr. Moermans betrokken blijft als bestuurder en
aandeelhouder, de nodige hervormingen tijdig doorgevoerd kunnen worden.”
Per 18 december 2020 is dhr. Moermans uit het bestuur getreden en heeft alle aandelen overgedragen aan dhr. Nicolaas, vanaf 18 december 2020 enig aandeelhouder. De heren Nicolaas en De Wit vormen het dagelijks bestuur.
Begin 2021 heeft dhr. De Wit de organisatie weer verlaten waarna dhr. Nicolaas vanaf 19 februari 2021 enig bestuurder en aandeelhouder was. Na het aanstellen van twee nieuwe bestuurders (dhr. De Jong en dhr. Scelilla) bleek dhr. Nicolaas vanwege gezondheidsklachten niet in staat om aan te blijven als bestuurder, waarna de twee nieuwe bestuurders hem op non-actief hebben gezet en dhr. Nicolaas op 14 juli 2021 is uitgeschreven als bestuurder.
Aangepaste
financiële prognoses
De verwachtingen van Excellent Zorgvastgoed bleken wat te rooskleurig.
De huurinkomsten van
€ 800.000 werden nog bijna volledig geprognosticeerd (€ 270.000
uit een pand in Terwolde, € 400.000 uit Fort Bronsbergen en nog een deel
uitbreiding uit Fort Bronsbergen), maar in plaats van € 2.500.000 werd hier de
inleg van fonds I en II á tezamen € 7.481.000 voor geïnvesteerd.
In december 2020 heeft EZG bekend gemaakt de rentebetaling over het vierde kwartaal van 2020 op te schorten om niet in problemen te komen. EZG heeft nog circa € 1,3 miljoen euro in kas en heeft deze volledig nodig om de bouwprojecten in Terwolde (Kadijk 7A) en Zutphen (Fort Bronsbergen) af te ronden. Dat de kasinhoud zo laag is, komt volgens het bestuur door de lange aanlooptijd van de projecten. Tijdens deze aanlooptijd moet wel 7% rente over de ingelegde gelden worden betaald, maar worden deze uitkeringen niet gedekt door huurinkomsten vanuit de vastgoedobjecten.
In de update van augustus 2021 spreekt EZG haar eigen bovenstaande bericht tegen. De rentevergoeding is niet opgeschort omdat het nieuwe bestuur had besloten dat opschorting van de rentevergoeding niet redelijk is zolang Stichting Viseo geen bestuur heeft (zie hieronder het kopje “Wie moest er ingrijpen?”. Wel wordt er in de update van augustus 2021 bericht dat ‘opschorten en verlagen van rente onvermijdelijk lijkt’ en wordt er gekeken naar verschillende mogelijkheden om via verkoop of herfinanciering gelden vrij te maken om te herinvesteren. Uit de notulen van de vergadering van augustus 2021 blijkt dat niet alle obligatiehouders zich erin kunnen vinden en er enkelen liever het verlies nemen op de obligaties. Uit de update van oktober 2021 blijkt dat één obligatiehouder een juridische procedure is opgestart omdat zijn verzoek tot aflossing wordt geweigerd. Daarnaast heeft de grootste obligatiehouder een verzoekschrift tot faillietverklaring ingediend.
Pikant is dat in de update van 2021 wordt gesproken over strategieën om het rendement op het eigen vermogen te verhogen, waarbij het aanvragen van een externe hypothecaire financiering wordt genoemd als optie. Daarmee wordt de reden waarom het fonds zichzelf een “Garantiefonds” noemt, het ontbreken van een hypothecaire financiering, vaarwel gezegd. Dat is echter niet het enige gebrek aan de fondsnaam, daar het object in Zutphen gevuld zal worden met horeca in plaats van zorgvastgoed.
Wat
houdt Excellent Zorgvastgoed eraan over?
In het bericht van augustus 2020 wordt
vermeld dat de totale post beheerkosten tot op dat moment
€ 493.654 bedraagt. Uit de notulen van de obligatiehoudersvergadering van oktober 2021
blijkt dit bedrag opgelopen te zijn naar € 700.942. Daarnaast is er voor € 670.772 besteed aan het aannemersbedrijf van de heren
Moermans en Nicolaas, IBP Nederland BV. IBP heeft van de € 670.772 in totaal €
209.800 overgemaakt naar de persoonlijke holdings van Moermans en Nicolaas.
Wie
moest er ingrijpen?
EZG heeft bij aanvang van het fonds Stichting Viseo opgericht als belangenbehartiger van de beleggers. In eerste instantie was dhr. Nicolaas bestuurder van deze stichting tot hij in juni 2018 werd opgevolgd door de heer Moermans. Op zijn beurt werd Moermans opgevolgd per maart 2019 door M. van Peperstraten. Per juni 2020 is Van Peperstraten, volgens EZG, zonder overleg uit het bestuur getreden. Sinds juni 2020 had Stichting Viseo, de bewaarder, derhalve geen bestuurder, tot op 25 maart 2021 dhr. Th. A. Ringers werd aangesteld.
Conclusie
EZG bewijst nogmaals dat een
‘garantiefonds’ geen enkele garantie geeft. EZG geeft zelf aan eind 2023
minimaal € 2,5 miljoen in kas te moeten hebben om de nominale waarde van de
eerste obligaties terug te betalen. De kaspositie is ontoereikend en dient nog
geïnvesteerd te worden in de locaties te Terwolde en Zutphen. De tijd die nog
rest tot eind 2023 is daarbij te kort om de € 2,5 miljoen uit exploitatie te
halen. Derhalve is herfinanciering nodig door een (hypothecair) financier of investeerder, waarnaar EZG volgens hun december 2020 / augustus 2021 updates druk naar op zoek is. Een andere
mogelijkheid zou zijn om het vastgoed te verkopen. EZG geeft daartoe een
scenario-analyse met verkoopprijzen gebaseerd op 7 tot 14 keer de huur. Dat EZG
zo’n brede scenario-analyse geeft, kan worden opgevat als het schetsen van een
breed beeld of als onwetendheid over een marktconforme verkoopprijs.
Bronnen:
Augustus 2020: https://ezvgfonds.nl/files/document-augustus-2020.pdf
Oktober 2020: https://ezvgfonds.nl/files/document-oktober-2020.pdf
December 2020: https://ezvgfonds.nl/files/document-december-2020.pdf
Augustus 2021: https://ezvgfonds.nl/files/ezvg-augustus-2021.pdf
Notulen augustus 2021: https://ezvgfonds.nl/files/notulen-augustus-2021.pdf
(Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur: https://ondernemersplein.kvk.nl/integriteitscreening-wet-bibob/ ).
