Wat biedt de Vastgoedfondsenscan aan beleggers?
Er is een behoorlijk aantal aanbieders actief op de markt van niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Zij hebben allen een eigen werkwijze en het vraagt veel tijd en energie van beleggers om de diverse aanbiedingen met elkaar te vergelijken. De Vastgoedfondsenscan helpt beleggers daarbij. De Vastgoedfondsenscan is opgebouwd op basis van een aantal objectieve wegingsfactoren die voor beleggers belangrijk zijn en worden toegelicht in de handleiding.
Deze inzichten komen voort uit gesprekken met beleggers en een uitgebreide toetsing door ons beleggerspanel. Daarmee is deze scan opgebouwd voor en door de beleggers. De Vastgoedfondsenscan is een vergelijkingssite voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.
Benadrukt dient te worden dat de Vastgoedfondsenscan geen advies geeft. Elke belegger dient zijn of haar eigen investeringsbeslissing te nemen, met name door de documentatie van het fonds volledig te lezen en een eigen risico/rendementsafweging te maken. Daarbij dient elke belegger zich erover te beraden of een belegging in een vastgoedfonds passend is bij zijn of haar situatie.
Het cijfer dat een fonds krijgt in de Vastgoedfondsenscan is geen rapportcijfer, maar een vergelijkingscijfer: een hulpmiddel bij het onderling vergelijken van vastgoedfondsen. De score geeft aan in hoeverre een fonds wel of niet scoort op de criteria die in de Vastgoedfondsenscan worden gehanteerd. Een fonds met een lage score is niet per definitie inhoudelijk een 'slecht' fonds. De Vastgoedfondsenscan maakt alleen inzichtelijk hoe de fondsen zich tot elkaar verhouden.
De Vastgoedfondsenscan ontvangt geen orders van beleggers die zich willen inschrijven voor de opgenomen fondsen, noch verricht de Vastgoedfondsenscan plaatsingsactiviteiten voor de opgenomen fondsen. Hierdoor verricht de Vastgoedfondsenscan louter niet-vergunningsplichtige activiteiten. De Vastgoedfondsenscan is opgesteld volgens de AFM-normen inzake vergelijkingssites.
Een voorbeeld: Één van de onderdelen in de Vastgoedfondsenscan is de score die een fonds krijgt als deze een door de AFM goedgekeurd prospectus heeft. Het kan zijn dat een fonds deze score niet haalt, omdat ze binnen de vrijstelling werkt. U dient als belegger dan de afweging te maken of u toch in dit fonds wilt beleggen. Het kan namelijk een prima fonds zijn vanwege de personen die erachter zitten en het soort vastgoed waarin wordt belegd.
Ook zijn er fondsen die de markt opgaan, maar nog geen concreet vastgoed hebben geselecteerd. Dan kunnen ze de punten op dit onderdeel niet behalen. Maar nog steeds kan de belegger besluiten om in dit fonds te beleggen als de aanbieder en de aanbieding hem of haar bevalt. De eigen verantwoordelijkheid van een belegger om ergens in te beleggen is uiteraard nooit weg.
Naast het beleggerspanel zijn er ook gesprekken gevoerd met partijen uit verschillende stakeholdergroepen tijdens het maken van de Vastgoedfondsenscan: aanbieders, banken, juristen en consultants. Tevens is een deel van de variabelen afkomstig uit de door de AFM gepubliceerde checklist beleggen in vastgoed voor beleggers, de AFM-observaties niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen voor consumenten en de scriptie van Iris Hensen over het ontwerpen van een waarderingsmodel voor vastgoed-cv's en -maatschappen.
Graag benadrukt de Vastgoedfondsenscan geen vervanger te zijn van de AFM, maar tracht complementair te zijn. Waar de AFM de goedgekeurde prospectussen beoordeelt op volledigheid, consistentie en begrijpelijkheid, beoordeelt de Vastgoedfondsenscan een fonds inhoudelijk.
Wie zijn jullie van de Vastgoedfondsenscan dan?
Het bestuur van de Stichting Vastgoedfondsenscan is Connect Invest. De directie van Connect Invest heeft intensieve contacten met particuliere beleggers en weet wat er leeft onder haar relaties. De directie wordt gevormd door Henk Reyersen van Buuren en Pieter van Herk. Zij hebben decennialang ervaring met niet-beursgenoteerd vastgoed.
Is de Vastgoedfondsenscan dan nog wel objectief?
De fondsen die Connect Invest onder de aandacht brengt, waarvoor Connect Invest een financiële vergoeding ontvangt van het betreffende fonds (Cortese Healthcare IV BV, Cortese Healthcare VI BV, NL Woningfonds 1, NL Woningfonds 2, NL Woningfonds 3, R3Fund Residential Amsterdam 2 CV, Veststede Vastgoedfonds en S5 Vitae Fonds), staan ook opgenomen in de scan. De vergoeding die Connect Invest ontvangt van deze fondsen staat beschreven in de documentatie van de betreffende fondsen en betreft een percentage van de inleg die wordt opgehaald door de marketingactiviteiten van Connect Invest. De betreffende fondsen scoren prima, wat logisch is, anders zou Connect Invest deze niet in haar portfolio hebben opgenomen. Er zijn echter fondsen die beter scoren op basis van de objectieve criteria van de door ons geraadpleegde partijen. De criteria zelf zijn namelijk objectief en uitgewerkt in benchmarks, staffels of op basis van aanwezigheid van onderdelen.
De Vastgoedfondsenscan ontvangt geen financiële of andere voordelen voor de exploitatie van vastgoedfondsenscan.nl in het algemeen of opname van vastgoedfondsen op vastgoedfondsenscan.nl in het bijzonder.
Zijn alle onderdelen van de Vastgoedfondsenscan objectief?
Nee! Er is één onderdeel dat wel subjectief is. Dat betreft de waardering die wij aan de diverse sectoren binnen het vastgoed toekennen. Dit kunt u nalezen in de handleiding en in het artikel Sector-outlook vastgoedcategorieën. Wij maken een inschatting in hoeverre de diverse onderdelen van de vastgoedmarkt gevoelig zijn voor een crisis en voor toekomstige ontwikkelingen. Op grond van die afwegingen is de sectorwaardering van de Vastgoedfondsenscan vastgesteld.
Om aan te geven hoe dit werkt: een belegging in woningen wordt in de sectortabel hoger gewaardeerd dan winkels non-food.
Eén van de belangrijkste onderdelen in deze weging is de mate van crisisbestendigheid van het vastgoed. Tijdens de Corona-crisis is gebleken in hoeverre deze crisisbestendigheid heeft uitgepakt.
Wij hebben in het artikel over de Sector-outlook ook per vastgoedcategorie een "Corona-update" toegevoegd. Het is aan elke belegger om te beoordelen of hij of zij onze analyse volgt of er een afwijkende mening op na houdt. De belegger kan daarmee een investering in een bepaald fonds of bepaald vastgoed anders waarderen en iedereen is uiteraard vrij om dit te doen.
Is dit dan de standaardbeoordeling die voor iedere belegger geldt?
Nee, dit is de standaard die uit onze gesprekken met beleggers, ons beleggerspanel en andere deskundigen komt. Iedereen is vrij om een afwijkende beoordeling te maken. Het staat iedereen vrij om andere wegingsfactoren te hanteren en om onze standaard te negeren. Het staat iedereen zelfs vrij om deze Vastgoedfondsenscan volledig te negeren.
Hoe komen jullie aan de informatie in deze scan?
De Vastgoedfondsenscan is gebaseerd op de prospectussen en informatiememorandums van de vastgoedfondsen. De prospectussen van fondsen die door de AFM zijn goedgekeurd, worden door de AFM gepubliceerd op haar website. De informatiememorandums van fondsen die vrijgesteld zijn van AFM-goedkeuring, zijn opgevraagd bij de beheerders van de betreffende vrijgestelde fondsen.
Alle prospectussen en informatiememorandums zijn volledig doorgenomen en getoetst op de selectiecriteria. Deze beoordeling vindt plaats op de inhoud van het prospectus/ informatiememorandum, eventueel aangevuld met de op de website van de aanbieder gepubliceerde gegevens zoals jaarcijfers. Onze beoordeling is dus niet op basis van de actuele situatie van het fonds noch de actuele marktomstandigheden.
Het is tevens belangrijk om te beseffen dat de documenten alleen maar te analyseren zijn op basis van de informatie die ook voor de belegger beschikbaar is. Dus wanneer in een prospectus bijvoorbeeld een huurbedrag wordt genoemd, gaat de Vastgoedfondsenscan ervan uit dat dit klopt. Net als de belegger heeft de Vastgoedfondsenscan geen inzage in het huurcontract dat er aan ten grondslag ligt. Dit geldt ook voor alle cijfermatige prognoses die worden vermeld. Wanneer deze door een accountant gecontroleerd en goedgekeurd zijn, kan de Vastgoedfondsenscan niet anders doen dan afgaan op die goedkeuring.
Wat kunnen aanbieders met de Vastgoedfondsenscan?
De Vastgoedfondsenscan geeft de belevingswereld van particuliere beleggers in vastgoed weer. De aanbieder kan ervoor kiezen om de gehanteerde wegingsfactoren te gebruiken om een aanbieding samen te stellen die aansluit op de visie van de beleggers. Een aanbieder kan ook kiezen om dit niet te doen.
De informatie die gebruikt is in de Vastgoedfondsenscan is zo nauwkeurig mogelijk vervaardigd. Mocht er onverhoopt foutieve informatie zijn opgenomen, neem dan contact met ons op. Dit geldt tevens voor wijzigingen die na de introductie van een fonds zijn doorgevoerd. Als deze relevant zijn, moedigen wij aanbieders aan om dit bij ons te melden.
Is de Vastgoedfondsenscan gratis?
Ja, de informatie is gratis. Het totaaloverzicht van de scores van alle fondsen kan direct worden ingezien. De toelichting op de wegingsfactoren en de specifieke scores per fonds kunnen via een account worden ingezien. Een account aanmaken is gratis, de Vastgoedfondsenscan legt alleen een aantal gegevens vast in haar database. Deze gegevens kunnen door Connect Invest gebruikt worden om u te benaderen vanuit commerciële motieven. Deze benadering zorgt ervoor dat de Vastgoedfondsenscan gratis is en gratis kan blijven.
