Een gewaarschuwd mens telt voor twee, een gewaarschuwde belegger voor drie. Wat kunnen we leren uit negatieve excessen die zich in het verleden hebben voorgedaan bij vastgoedfondsen?
De Vastgoedfondsenscan analyseert en geeft aan op welke wijze de oorzaken van negatieve excessen in de Vastgoedfondsenscan worden gepareerd.
Alle vastgoedfondsen moeten vanuit de wetgeving een hoofdstuk met risicofactoren opnemen in hun prospectus/informatiememorandum. In dit artikel bekijkt de Vastgoedfondsenscan welke risico’s daadwerkelijk hebben geleid tot een slechte afloop van een fonds. Door middel van internetonderzoek zijn van ca. 25 fondsen met negatieve afloop de nieuwsberichtgeving en de (faillissement)verslagen bekeken.
Ruwweg zijn de redenen waardoor fondsen in problemen komen, te verdelen in drie categorieën:
1. Exploitatie- of herfinancieringsproblemen,
2. (vermoedens van) fraude,
3. Financiële problemen van de initiatiefnemer/beheerder.
1. Exploitatie- of herfinancieringsproblemen
Ongeveer de helft van de fondsen die in de problemen kwamen, valt in de categorie exploitatie- of herfinancieringsproblemen. Deze situaties hebben zich vooral voorgedaan bij fondsen die in kantoren belegden. Vaak is het aantal huurders in een kantorenfonds beperkt, waardoor het in tijden van crises snel bergafwaarts kan gaan met het fonds als leegstand ontstaat omdat huurders wegvallen.
In de Vastgoedfondsenscan hebben kantorenfondsen een gemiddelde score bij het onderdeel Sector (als gevolg van gemiddelde crisisbestendigheid) en scoort een fonds met weinig huurders niet op het onderdeel huurdersspreiding. Als een kantorenfonds uit één pand bestaat, kan tevens de score bij het onderdeel Vastgoed inzake spreiding van locaties en regio’s niet worden toegewezen.
Daarnaast komen problemen vaker voor bij de meer ‘exotische’ beleggingen: in het binnenland zijn dit golfbanen en vakantieparken en in het buitenland zijn het vooral winkelcentra en woningen. Dat deze fondsen bij Business Class mogen aanschuiven, biedt evenmin een garantie voor beleggers.
In onderstaande tabel staan fondsen vermeld, die vanwege bovenstaande redenen in de problemen zijn gekomen:
Van Boom & Slettenhaar | |
De Lemmens Groep | |
Dutch Water Dreams | |
ECC Invest | |
Euro American Investors | |
Hanzevast Holland 55 | |
Hanzevast Holland 61 | |
Hanzevast Holland 62 | |
Hanzevast Holland 63 | |
Heerenstede | |
Phanos (Hof van Saksen) |
2. (Vermoedens van) fraude
Bij de andere helft van fondsen die in de problemen kwamen, is er sprake van (vermoedens van) slechte intenties c.q. fraude vanuit de beheerder of initiatiefnemer. Bij vijf fondsen werd geconstateerd dat geldstromen werden doorgesluisd naar de beheerder, deels rechtstreeks en deels via (buitenlandse) vennootschappen met dezelfde belanghebbenden als de beheerder/initiatiefnemer.
Bij enkele fondsen werd desinformatie geconstateerd. Deze fondsen kochten aandelen in plaats van vastgoed, schiepen valse verwachtingen, gaven valse grondwaardes op of schermden ten onrechte met een AFM-vergunning.
Daarom is een onderdeel van de Vastgoedfondsenscan het wel of niet aanstellen van een bewaarder. Een bewaarder geeft de belegger namelijk zekerheid dat dagelijks de banktransacties worden getoetst aan de fondsvoorwaarden. Indien een transactie niet binnen deze voorwaarden valt, geeft de bewaarder direct een signaal af aan de beleggers, of aan de AFM indien het fonds een AFM-vergunning heeft.
In enkele gevallen was er sprake van een zogeheten ‘ponzi-scheme’ (piramidespel). Bij piramidespellen wordt er geld opgehaald bij beleggers maar wordt met de inleg niet of nauwelijks vastgoed aangekocht. Wel rekent het fonds haar fees en wordt de inleg van beleggers gebruikt om (nieuwe) beleggers ‘rendement’ uit te keren om zo de schijn op te houden.
De Vastgoedfondsenscan kijkt daarom op dit punt kritisch naar vastgoedfondsen. Bij het onderdeel Vastgoed in de Vastgoedfondsenscan worden punten gegeven aan fondsen die concreet vastgoed presenteren. Als fondsen geen concreet vastgoed op het oog hebben, wordt dit een blindpool genoemd. Wanneer fondsen kapitaal ophalen en daar vervolgens niet op korte termijn vastgoed voor aanschaffen, ontstaat de verleiding om andere zaken te doen met deze gelden.
Een fonds dat als een blindpool wordt aangemerkt en geen bewaarder heeft aangesteld, kan een aanzienlijk deel van de scores in de Vastgoedfondsenscan niet verkrijgen en zal dus zeker niet hoog scoren.
Aan de achterkant geeft de Vastgoedfondsen een bonuspunt aan fondsen die hun gecontroleerde jaarrekening publiekelijk inzichtelijk maken waardoor men kan controleren of het gepresenteerde vastgoed daadwerkelijk aangekocht is. Ook in het geval het fonds als blindpool gestart is, is het dan voor het publiek inzichtelijk wat er met het beleggerskapitaal is gebeurd.
Onderstaande tabel geeft de fondsen weer waar in het verleden sprake was van (een vermoeden van) onrechtmatig handelen:
Bouwhuis Vastgoed | |
Centurion | |
French Investment Projects | |
Global State | |
Homburg | |
La Peria Living | |
Schild Holland Fonds | |
Vastgoed Solide Maatschappij | |
Vastgoedfonds Nederland BV | |
Vos Investments | |
Waarde Vastgoed Holland | |
Weststaete | |
Zeuven Meeren Agrifonds |
Bij één fonds kwamen de problemen door de financiële situatie bij de initiatiefnemer/beheerder. Deze partij bracht lage beheervergoedingen in rekening en haalde haar omzet vooral uit de structureringsvergoedingen bij emissies. Toen de banken hun vastgoedfinancieringen stopzetten door economische omstandigheden, kon deze partij geen nieuwe emissies doen en bleek de beheervergoeding onvoldoende om actief te blijven.
Aefides |
