In onderstaande tekst vindt u een beknopte uitleg over de markt van Nederlandse niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. De onderstreepte begrippen worden toegelicht in hoofdstuk 2. Mocht u aan de hand van onderstaande tekst vragen of opmerkingen c.q. verbeterpunten hebben, neem dan contact met ons op.

1. Inleiding

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen geven particuliere beleggers de mogelijkheid om buiten de beurs om in vastgoed te beleggen zonder zelf het selectie-, aankoop-, beheer- en verkoopproces van het vastgoed te hoeven doen. Op deze pagina wordt de markt van Nederlandse niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen beschreven.

Een vastgoedfonds ontstaat bij de initiatiefnemer. De initiatiefnemer selecteert vastgoed, zoals woningen, kantoren, winkelcentra of zorgwoningen en zet een fondsstructuur op. Hierdoor kan het eigendom van het vastgoed opgesplitst en in delen (hetzij participaties, hetzij certificaten van aandelen, hetzij obligaties) als belegging aangeboden worden. Bij het opzetten van deze fondsstructuur beslist de initiatiefnemer of het fonds fiscaal open of gesloten wordt en of er sprake is van een groeifonds, met of zonder supplementen..

Nadat de fondsstructuur is opgezet en er eventueel een Bewaarder en Houdster zijn aangesteld, stelt de initiatiefnemer een prospectus of een informatiememorandum op en tracht indien nodig goedkeuring te krijgen van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Fondsen die onder het AFM-toezicht vallen moeten ook geregistreerd staan bij het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD). Sommige aanbieders opteren ervoor om het fonds dusdanig te structureren, dat het binnen de AFM-vrijstelling valt. Dit kan bijvoorbeeld participaties van meer dan € 100.000,- of een fonds waarbij minder dan € 5.000.000,- aan inleg van beleggers wordt opgehaald. Indien gebruik wordt gemaakt van de AFM-vrijstelling, wordt in plaats van een prospectus een informatiememorandum opgesteld. 

Na het opstellen en eventueel laten goedkeuren van het prospectus of het laten registreren van het informatiememorandum, eventueel gebruik makende van een voorfinanciering/overbrugging, kan de initiatiefnemer met het fonds de markt op om de opgedeelde stukken aan beleggers aan te bieden. De initiatiefnemer kan de plaatsing zelf doen of een plaatsingskantoor/intermediair in de arm nemen. Veel aanbieders brengen een brochure uit, een verkorte versie van het prospectus/informatiememorandum.

De totale grootte van een fonds bestaat uit de aankoopprijs van het vastgoed, de aankoopkosten, de financieringskosten en de initiatiekosten. De aankoop-, financierings- en initiatiekosten zijn samen de aanvangskosten. Deze worden beoordeeld in de scan. Bij deze kosten zit mogelijk ook niet-verrekenbare BTW. De totale fondsgrootte wordt doorgaans voor 40% á 50% opgeknipt in participaties of obligaties en voor de rest gefinancierd met een bancaire financiering. Deze financiering is doorgaans gebonden aan financieringsconvenanten met een opeis- of cash sweep clausule. Deze worden verder uitgelegd in dit artikel. Voor de plaatsing van de participaties of obligaties worden er mogelijk plaatsings- of emissiekosten in rekening gebracht ten behoeve van de intermediair. Deze plaatsingskosten kunnen in de prijs van de participatie/obligatie zitten of apart gefactureerd worden. In sommige gevallen gebeurt het allebei. 

Na deelname ontvangt de belegger periodiek het rendement. Dit rendement bestaat uit de huurinkomsten van het vastgoed verminderd met de lopende kosten zoals onderhoud, verzekeringen, belastingen en de beheervergoeding van de beheerder. Dit is het operationeel rendement. Hier wordt de rentelast van de financiering van afgetrokken om tot het directe rendement te komen. Het directe rendement minus de aflossing op de financiering wordt uitkeerbaar rendement genoemd. De frequentie van de periodieke uitkering verschilt per fonds: dit kan maandelijks, per kwartaal, halfjaarlijks of jaarlijks zijn. Aan het eind van de looptijd van het fonds wordt getracht het vastgoed te verkopen waarna de belegger de inleg terugkrijgt, al dan niet verminderd of vermeerderd met verkoopresultaat en een performance fee van de initiatiefnemer. Een positief of negatief resultaat bij de verkoop wordt indirecte rendement genoemd. Verkoop van het vastgoed kan ook al deels plaatsvinden tijdens de looptijd. Wanneer het woningen betreft, wordt dit uitponden genoemd.

2. Definities van enkele kernbegrippen

Aankoopkosten

Aankoopkosten bestaan uit de reguliere kosten bij aankoop van het vastgoed, zoals overdrachtsbelasting en de kosten van de notaris, taxateur en makelaar. Indien van toepassing kunnen hier ook de kosten over de Voorperiode worden opgenomen.

Aanvangskosten

De som van de aanvangs-, financierings- en initiatiekosten.

AFM

De Autoriteit Financiële Markten is de toezichthouder die onder andere belast is met het toezicht op beleggingsfondsen en op uitgifte van participaties en obligaties. Indien de AFM toezicht houdt (zie AFM-vrijstelling), verleent de AFM bijvoorbeeld een vergunning aan de beheerder van een beleggingsfonds (vaak de initiatiefnemer) of controleert de AFM een prospectus voorafgaand aan de uitgifte van participaties of obligaties. De AFM controleert hierbij het prospectus op normen inzake volledigheid, consistentie en begrijpelijkheid, zoals voorgeschreven in de Prospectusverordening. Als het prospectus daaraan voldoet, geeft de AFM een goedkeuring af. De AFM benadrukt daarbij dat de goedkeuring niet betekent dat de AFM heeft beoordeeld of de informatie in het Prospectus al dan niet voldoet aan overige wet- en regelgeving en of de opgenomen informatie feitelijk juist is. 

AFM-vrijstelling

Een fonds is vrijgesteld van prospectusplicht indien (i) de aanbieding gericht is aan minder dan 150 beleggers, (ii) de deelname meer dan € 100.000,- is of (iii) de totale waarde van de participaties/obligaties lager is dan € 5 miljoen. Daarnaast dient van het fonds dat voldoet aan de vrijstelling van prospectusplicht (i) een Essentiële Informatie Document (EID) beschikbaar te zijn en (ii) dient het fonds geregistreerd te zijn in het AFM-register. Het beheren van een beleggingsfonds is vrijgesteld van de vergunningplicht indien (onder andere) de deelname ten minste € 100.000 is of het fonds aan minder dan 150 mensen wordt aangeboden.

Bewaarder

De AIFM-richtlijn stelt dat de beheerder van een beleggingsinstelling, indien deze een AFM-vergunning heeft, voor elke beleggingsinstelling of fonds een externe bewaarder moet aanstellen. De bewaarder voert haar werkzaamheden uit ten behoeve van de beleggers zodat zij de waarborg hebben dat gelden niet onrechtmatig aan het fonds worden onttrokken. 

De bewaarder van een beleggingsinstelling heeft tot doel de belangen van de beleggingsinstelling en haar deelnemers te beschermen. Hiertoe moet de bewaarder op grond van de AIFM-richtlijn de activa van de beleggingsinstelling in bewaring nemen en controlerende werkzaamheden rondom de beleggingsinstelling verrichten. Bij materiële misstanden dient de bewaarder de toezichthouder direct te informeren. De bewaarder voert controle uit op de dagelijkse mutaties, waar een accountant altijd achteraf de controle uitvoert. De werkzaamheden van een bewaarder zijn:

1. Het bewaken van alle kasstromen van de beleggingsinstelling, waaronder de gelden van toe- en uittreders. De bewaarder moet op dagelijkse basis mutaties signaleren die gezien de aard van de beleggingsinstelling ongebruikelijk zijn. 
2. Vaststellen dat de beleggingen van de beleggingsinstelling (voor zover dit geen financiële instrumenten zijn) toebehoren aan de beleggingsinstelling en dat dit is vastgelegd in een administratie.
3. Controleren of uitgevoerde transacties juist en tijdig worden uitgevoerd.
4. Controleren of de beheerder het in het prospectus beschreven beleggingsbeleid naleeft.
   

Financieringskosten

Hypothecaire financiers rekenen bij het afsluiten van een financiering een afsluitprovisie. Dit bedrag ligt doorgaans rond de 0,5% van het totale financieringsbedrag.

Fondsstructuren (FGR, BV, CV, maatschap) en participaties/obligaties

Bij het opzetten van een structuur zijn er vier keuzes die de initiatiefnemer moet maken:

1. Een fiscaal open(-end) of gesloten (closed-end) fonds *
2. Een participatie- of obligatiestructuur
3. De rechtsvorm
4. Wel of geen groeifonds

* Een fiscaal gesloten fonds is fiscaal transparant, dat betekent dat de deelname (inclusief het rendement) van de belegger tot zijn of haar Box 3-vermogen behoort en er geen belasting wordt geheven op het niveau van het fonds. Het nadeel van een fiscaal gesloten fonds is dat de deelnames beperkt overdraagbaar zijn.

Voor verdere info over fondsstructuren en hun rechtsvormen raadt de Vastgoedfondsenscan dit artikel aan.

Groeifonds

Vastgoedfondsen bestaan doorgaans uit een emissie: bij deze emissie wordt geld opgehaald om vastgoed aan te kopen, waarna het fonds doorloopt tot het moment van verkoop van het betreffende vastgoed. Bij een groeifonds zal het fonds echter bestaan uit meerdere emissies, waarbij bij elke emissie nieuw geld wordt opgehaald om extra vastgoed aan te kopen. Een emissie kan daarnaast in delen wordt opgeknipt door toepassing van supplementen.

Het voornaamste voordeel van een groeifonds is de schaal. Doordat het Fonds op termijn groot wordt, wordt de impact van de vaste fondskosten op het rendement kleiner en neemt de spreiding in locaties en huurders toe. Daarnaast biedt het marketingvoordelen doordat het maar één fonds is dat herhaaldelijk in emissie gaat in plaats van steeds verschillende fondsen. Dit leidt er ook toe dat de verhandelbaarheid van de participaties zal toenemen door de herhaaldelijke marketingactiviteiten rond het fonds.

Het voornaamste nadeel is dat wanneer een belegger instapt, hij niet weet welk vastgoed bij volgende emissies zal worden aangekocht, hierdoor is een groeifonds inherent een semi-blindpool. Wel nemen groeifondsen een beleggingsbeleid op in hun prospectussen waaraan toekomstige aankopen moeten voldoen.

Houdster

Een fiscaal gesloten fonds voor gemene rekening wordt gevormd door een afspraak tussen de aanbieder en de beleggers. Deze afspraak is vastgelegd in de fondsvoorwaarden. Het fonds voor gemene rekening kan echter niet optreden in het maatschappelijk verkeer. Daarom wordt een stichting opgericht die het juridisch eigendom van het vastgoed houdt en in het maatschappelijk verkeer optreedt: deze stichting wordt de Houdster genoemd.

Indirect rendement

Rendement dat wordt behaald door het vastgoed tegen een hogere of lagere prijs te verkopen dan waarvoor het aangekocht is. Dit percentage is deels afhankelijk van de geprognosticeerde looptijd van het fonds. Doorgaans hebben fondsen met een langere verwachte looptijd een hoger verwacht indirect rendement.

Initiatiefnemer/Aanbieder

Grote spelers in de markt zijn: Annexum, Credit Linked Beheer, Duinweide Investeringen, Holland IMMO Group, Sectie5 Investments en Vastgoed Syndicering Nederland. Daarnaast zijn er vele kleinere aanbieders. Acht aanbieders zijn verenigd in brancheorganisatie Forumvast.

Initiatiekosten

Initiatiekosten zijn kosten die terug te voeren zijn op het opzetten van het fonds. Hier zit doorgaans een acquisitie-/structureringsvergoeding in voor de aanbieder, een onderzoeksvergoeding voor de intermediair, marketingkosten, adviseurskosten en oprichtingskosten.

Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (KiFiD)

Het KiFiD behandelt klachten van consumenten over financiële dienstverleners. Alle fondsbeheerders die een AFM-vergunning hebben, zijn verplicht om aangesloten te zijn bij het KiFiD. Wel kan de fondsbeheerder kiezen of zij de uitspraken van het KiFiD als bindend of niet-bindend accepteert. Aan een bindende uitspraak moeten partijen zich houden en deze kan, zolang er niet een bedrag groter dan € 100.000 wordt toegewezen, niet worden aangevochten bij de rechter. Aan niet-bindende uitspraken hoeft men zich niet te houden, deze uitspraken zijn dan ook aan te vechten bij de rechter.

In Nederland hebben alle vergunninghoudende instellingen een registratie bij het KiFiD. Van deze partijen heeft alleen Annexum voor niet-bindende uitspraken geopteerd. Van de partijen die in de AFM-vrijstelling opereren, hebben Libertas Investments (bindend) en Nova Capital (niet-bindend) zich aangesloten bij het KiFiD.

Lopende kosten

Lopende kosten van het fonds zijn: zakelijke lasten, onderhoud, beheerkosten en algemene fondskosten (o.a. accountant, opstellen jaarrekening, jaarvergadering en de Bewaarder).

Niet-verrekenbare BTW

De hoofdregel is dat de verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van omzetbelasting als dit geen verhuur in vakantiebestedingsbranche of verhuur van een parkeerplaats betreft. Dit houdt in dat de verhuurder geen omzetbelasting in rekening hoeft te brengen aan de huurder. De huurder kan dan geen omzetbelasting terugvorderen.

De huurder en de verhuurder hebben wel de optie om toch te kiezen voor het toepassen van omzetbelasting. Dit noemt men “opteren voor belaste verhuur”. Dit mag alleen als de huurder de omzetbelasting voor meer dan 90% weer kan aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat die voorwaarde alleen op kan gaan voor bedrijven en dat woningen dus zonder btw verhuurd worden.

Als een verhuurder geen btw in rekening brengt, dan kan hij ook geen btw terugvorderen over de kosten die hij maakt. Leveranciers en adviseurs zijn namelijk wel verplicht om btw in rekening te brengen. In dat geval ontstaat een extra kostenpost die “niet verrekenbare btw” wordt genoemd.

Performance fee

De beheerder van een fonds leeft van de beheer fee uit haar fondsen. Daardoor is een beheerder eigenlijk niet gebaat bij verkoop van de portfolio. Om de beheerder hiervoor te compenseren, ontvangt zij bij verkoop een performance fee over de overwinst. Daarnaast is deze fee een beloning voor de beheerdersprestatie die bijgedragen heeft aan de gerealiseerde overwinst. De performance fee is een percentage van de overwinst boven het geprognosticeerde rendement.

Plaatsingskantoor/intermediair

De grote plaatsingskantoren in Nederland zijn: Adviesgroep Reyersen van Buuren, Connect Invest, Excellent Fondsen, FTAC en Sheldon Invest. Deze plaatsingskantoren/intermediairs verzorgen de marketing om de plaatsing te bespoedigen. Fondsen die geen gebruik maken van deze plaatsingskantoren, plaatsen zelf hun fondsen.

Sommige plaatsingskantoren zijn ook aanbieder. Zo is FTAC voor 50% eigendom van initiatiefnemer Duinweide Investeringen en richt Sheldon Invest via het 1e hypotheekfonds vastgoedfondsen op.

Plaatsings- of emissiekosten

De plaatsings- of emissiekosten betreffen de fee die het plaatsingskantoor ontvangt voor haar diensten.

Prospectus/informatiememorandum

Een doorgaans groot document (ca. 100/150 pagina’s) met daarin alle informatie over het fonds. Een brochure is een samenvatting hiervan (doorgaans minder dan 20 pagina’s). Fondsen die binnen de AFM-vrijstelling vallen, dienen een vervangend document (EID) op te stellen. Prospectussen kunnen eventueel aangevuld worden via supplementen. Indien gebruik wordt gemaakt van de AFM-vrijstelling, wordt het te publiceren document in plaats van prospectus informatiememorandum genoemd.

Supplement

Een extra dimensie wordt de laatste jaren toegevoegd aan groeifondsen door middel van supplementen. Een initiatiefnemer kan het Prospectus dusdanig structureren dat het Prospectus gedurende 12 maanden geldig is in plaats van tot het moment dat het benodigde geld is opgehaald bij een emissie. Prospectussen met een supplementstructuur zijn te herkennen aan de zinsnede: De geldigheidsduur van dit Prospectus verstrijkt op [datum], 12 maanden na de datum van goedkeuring door de AFM. Wanneer de Initiatiefnemer gedurende die 12 maanden extra geld wil ophalen om nieuwe aankopen te doen, kan de emissie heropend worden door middel van publicatie van een supplement. Dit supplement is een opsomming van toevoegingen en wijzigingen die gedaan moeten worden ten opzichte van het Prospectus. In de regel bestaat een supplement derhalve uit een beschrijving van het nieuw aan te kopen vastgoed, een weergave van de benodigde extra inleg van beleggers en de extra afgesloten hypothecaire financiering(en) en de gewijzigde rendementsprognoses.

Naast nieuwe aankopen kunnen ook andere materiele wijzigingen aanleiding zijn tot publicatie van een supplement. Een supplement dient in ieder geval altijd te worden gepubliceerd na het opstellen van (half)jaarcijfers. 

Uitponden

Bij woningen kan de initiatiefnemer ervoor kiezen uit te ponden. Dit houdt in dat leegkomende woningen niet opnieuw worden verhuurd, maar worden verkocht. Indien de verkoopprijs van de woning hoger is dan de aankoopwaarde, leidt dit tot een vroegtijdig en hoger rendement voor de beleggers.

Bij fondsen die uitponden, ontvangt de belegger gedurende de looptijd uitkeringen die bestaan uit drie delen:

1. Exploitatierendement van de verhuurde woningen
2. Teruggave eigen vermogensdeel van verkochte woningen
3. Winst op verkoop woningen

Voorfinanciering/overbrugging

Het kan voorkomen dat initiatiefnemers een vastgoedportefeuille willen aankopen, maar het fonds niet kunnen structureren en plaatsen voor de datum van de levering. Dan kan een fonds ervoor opteren om het vastgoed voor te financieren. Wanneer het fonds gestructureerd en geplaatst is, worden de voorfinanciers terugbetaald en nemen de reguliere beleggers de participaties over. De tijd tussen de levering van het vastgoed en het moment waarop de reguliere beleggers het overnemen van de voorfinanciers, wordt de voorperiode genoemd.

Terug naar Home